Christoph Männl
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Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz
gültig ab dem 01.12.2020
Zusammebgestellt von Sebastian Weber,
Fachanwalt für WEG- und Mietrecht
Fachanwalt für WEG- und Mietrecht
1. Neustrukturierung der Gemeinschaft
- Bisher war die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft lediglich durch die Rechtsprechung des BGH anerkannt. Diese wurde nunmehr von dem Gesetz übernommen.
- § 9a Absatz 1 WEG: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden.
- Die rechtsfähige Gemeinschaft wird im Außenverhältnis von dem Verwalter vollumfänglich vertreten, außer: Grundstückskaufverträge und Darlehensverträge. Einschränkungen im Innenverhältnis gelten nicht im Außenverhältnis. Allerdings macht sich der Verwalter hier haftbar.
- Die Anzahl der Mitglieder im Verwaltungsbeirat ist nicht mehr reglementiert.
- Die Abberufung des Verwalters ist nunmehr jederzeit durch Beschluss im Rahmen der Eigentümerversammlung und ohne Grund möglich.
2. Eigentümerversammlung / Beschlussfähigkeit
- Die Ladungsfrist wurde von zwei Wochen auf drei Wochen verlängert.
- Das Beschlussquorum wurde abgeschafft. Die Versammlung ist demnach unabhängig davon beschlussfähig, ob mindestens 50% der Miteigentumsanteile anwesend sind. Faktisch genügt es nunmehr, wenn lediglich ein Wohnungseigentümer anwesend ist.
- Für die Beschlussfassung genügt ab sofort die einfache Mehrheit, § 25 WEG. Eine qualifizierte Mehrheit ist nicht mehr erforderlich, auch nicht bei baulichen Veränderungen.
- Möglichkeit der digitalen Versammlung
3. Jahresabrechnung
- Die Jahresabrechnung bezieht sich nicht mehr auf die gesamte Abrechnung, sondern lediglich auf die sogenannte Abrechnungsspitze, also auf das Ergebnis der Abrechnung. Es wird demnach lediglich über die Nachschüsse und Vorschüsse beschlossen.
- Der Verwalter ist nunmehr verpflichtet, der Abrechnung einen Vermögensbericht beizulegen, § 28 Absatz 4 WEG. Hier sind sämtliche Positionen/Gegenstände von Wert in Ansatz zu bringen. Diese sind allerdings lediglich aufzuführen. Eine Bewertung ist nicht erforderlich.
4. Unterschied Instandhaltung/Instandsetzung zu baulichen Veränderungen
Maßnahmen an Gebäude
Instandhaltung/Instandsetzung
Instandhaltung und Instandsetzung betreffen Maßnahmen, die dazu dienen das gemeinschaftliche Eigentum in einem Zustand zu erhalten oder in einem Zustand wieder herzustellen, der dem vereinbartem “Sollzustand” gemäß der Teilungserklärung entspricht.
Bauliche Veränderungen
Bauliche Veränderungen sind sämtliche Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, §20 Abs. 1 WEG.
5. Kosten bei Instandhaltung / Instandsetzung
Kosten bei Instandhaltung und Instandsetzung: Hier verbleibt es bei den Regelungen des „alten“ WEG. Die Kosten werden von der Gemeinschaft bezahlt und demnach von jedem Miteigentümer entsprechend seiner Miteigentumsanteile.
6. Bauliche Veränderungen und Kostentragung
- Baulicher Veränderungen können jetzt auch nur mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Eine qualifizierte Mehrheit oder sogar Einstimmigkeit ist nicht weiter erforderlich.
- Kostentragung Grundsatz (§ 21 Absatz 3 WEG):
Jeder Wohnungseigentümer, der die bauliche Veränderung beschlossen hat (also dieser zugestimmt hat) hat die Kosten nach dem Verhältnis seiner Anteile zu tragen. - Ausnahme:
Sämtliche Eigentümer haben sich an den Kosten zu beteiligen, wenn die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde. - Zudem existieren nunmehr sogenannte privilegierte bauliche Veränderungen. Auf diese haben die Wohnungseigentümer einen gesetzlichen Anspruch, § 20 WEG, bspw.: Maßnahmen für Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz und dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.
- Kostentragung:
Werden privilegierte bauliche Veränderungen, die ein Wohnungseigentümer verlangt oder die ihm gestattet werden, beschlossen, so trägt der jeweilige Eigentümer, der die bauliche Veränderung verlangt hat oder dem diese gestattet wurde (bei mehreren anteilig) die gesamten Kosten der baulichen Veränderung, § 21 Absatz 1 WEG. Auch nur dieser darf die bauliche Veränderung nutzen.
